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中国即将告别买房暴富时代?

2018-09-07 17:08:00 来源:腾讯大家

中国的经济发展进入“新常态”,过去显而易见的事情,今后未必一定还是如此。房地产在过去十几年的时间中,一直充当着整个中国社会创富的工具。这导致了全民普遍产生一种执念:只要继续投资、持有房地产,就肯定会带来高收益。

不过,如果我们从几个方面来捋一捋,就会发现:在未来的投资选项中,中国内地的房地产或许并不是一个旱涝保收的选项,相反,房产很可能成为一般家庭在资产上的一种“负担”,大多数人却对此浑然不知。

房产成为了一种“硬通货”

首先,我想说的是,未来依靠房地产持续创造财富的可能性已经不大。有一个众所周知的事情是,中国的房屋存量存在巨大的过剩,很多房子其实是空置的。但这个数字具体是多少?对不起,官方统计是查不到的。有第三方机构统计说,中国一共造出可供34亿人居住的房子,甚至有人说确切数字应该是60亿。

以中国14亿左右的人口来衡量,传说中空置房的数量略显夸张。并且,你一定会反问:当我们在城市里穿梭行走的时候,并没有发现传说中那么多的空置房。在人口稠密的大城市,房产不仅不过剩,反而非常的稀缺。在一线城市,高房价的背后似乎是有强大的需求支撑着的。

这个需求就是来自于中国最大的一种资源——人口分布的不均。据统计,从北方的京津城市群到粤港澳大湾区,中国七大城市群吸纳了全国总人口的43%,它们占据了中国名义GDP的63%、全国房地产总销售量的56%。过去四年间,62%的人口成长都发生在这七大城市群,这些地方也是土地利用最有效的地区,也是未来五到十年房地产增值最大的地区。

尤其对于北京、上海等城镇化率别达到87.9%和86.5%的超一线城市,以及城镇化率超过58.52%的13个省级行政单位而言,支撑房价不跌的人口增长因素是客观存在的。这些地方房价下跌概率很小,但还能有多少继续上涨的空间,恐怕还很难断言。

在北上广深居住的朋友近些年会有一个切身感受,那就是在主城区基本没有纯粹的“买房者”,几乎所有的房屋交易都发生在“换房者”之间。购房者往往也是房屋持有者,他们先卖掉自己之前价值较低的房产,然后再添加一部分现金换购价值更好的房产。

房子,在一二线城市几乎成为了一种用于交易的“硬通货”。在二手房市场,房子本身已经成为了一种用来交换的“货币”。据统计局数据,以2016年为例,全年中国一手房卖了11.7万亿,加上二手房交易,总量在17万亿左右,但是M2同年的新增量才15.5万亿,广义货币创造出的资金竟然还不足以支撑房产的交易。如此,“用砖头换砖头”似乎比“用钞票换砖头”更实际一些。

言下之意,房产货币化的趋势让大城市的房产市场成了有房者之间互相玩的一种游戏。之前没能及时“上车”的人,早已被这场金钱游戏排除在外。他们只能拿着手里不断贬值的现金进入三四线以下城市的地产市场投资。这些地方,房子越盖越多,人越来越少,房价上涨的速度永远赶不上大城市。

房产的金字塔其实并不稳固

随着一二线城市与其他地区地产价格的持续分化。在未来,一个在一线城市无房的外地人,凭借劳动创造的财富购买一线城市的房产,这几乎变得不可能。毕竟,撑得起高房价不跌的大城市只有屈指可数的几个,把它们放到全国三百多个地级以上城市当中,所占的比例是非常小的。

根据WIND资讯的数据,人均地区生产总值过十万的城市只有北京(11.8万)、上海(11.6万)和天津(11.5万),第四、五、六名分别是江苏(9.7万)、浙江(8.5万)以及广东和福建(7.4万)。其他大部分地区的人均生产值只有3万到5万的水平。地区间财富水平的差距也形成了各地楼市之间不可逾越的鸿沟,一线、二线、三四线之间泾渭分明,形成了地产的金字塔。

位于金字塔顶端的一线豪宅所有者在利用房地产套现后,有极大的可能是将资金汇到海外配置资产。位于财富金字塔下一级的人负责接盘,但接盘者并无足够现金,他只能再变卖自己的房产、添置部分现金后才有能力接盘上一层级的人抛售的楼盘。而接盘者抛售的楼盘又需要次一级的接盘者购买,他也不得不抛售手中的楼盘……人们疯狂“换房”的房产市场就像一个击鼓传花的游戏,音乐响起,随着资产链条一层层把房地产的风险从金字塔的顶层往下传递。

《大空头》电影剧照

《大空头》电影剧照

从金字塔的“底座”来看,位于这一层的人已经没有不动产可以抛售,他们扛起这个巨大的底座的唯一方法就是依靠宽松的银行信贷。就如同《大空头》里边的房屋贷款者,他们并没有足以支撑其不动产的财富收入,只能通过银行信贷来购房。一旦银行因为潜在的风险而调整信贷政策,地产金字塔的基座这一层就会受到很大的影响。对于小城市的购房者而言,这种政策风险将会是引发系统性危机的最大潜在原因。稍有不慎,一个普通家庭的财富有可能因此毁于一旦。

去年以来,地产开发商在三四线地区举债拿地开发的事实,已是令人担忧的讯号,而今年地方政府大举发债融资,搞基建投资,也被认为是房地产业的“配套措施”。据《中国地方融资报告》统计,中国地方融资平台前三十强中,大部分经营的是房地产、建筑业、交通运输,以及电力热力等基础建设的行业。这些行业,一般都认为是对于拉动房价有直接作用。

普通人不明就里,拿钱购买地方债券,变相帮助地方政府搞新一轮的土地开发,自以为还可以复制十几年前“土地财政”的旧模式,依靠新增货币注入地产业来发财。但是,在“房住不炒”的政策背景和全球进入加息周期的金融背景下,复制地产旧模式的成功几率极低。中国这一轮的积极财政政策,最终将被证明是地方政府不得已的应急之策。羊毛出在羊身上,最后买单的,还是普通人。

房地产在家庭资产中的比例是“自杀性”的

对于那些处在这个财富金字塔顶端的人而言,看似“安全”的地产投资在未来也会带来诸多不确定因素。一二线的房产下跌空间虽小,但是购房者却要面临未来的各种针对房地产的税收问题。一二线家庭的财富,将很可能会因此遭受损失,日子并不会比三四线的购房者更好过。

2018年6月,全国已经开始启动了不动产登记资讯平台的全国联网。全国335个地市、2835个县区共三千多不动产办事大厅将同时进行这项工作。这个事情最大的作用,就是搞清楚一个在过去难倒爱因斯坦的问题:一个中国公民在境内到底有多少套房?

而此前,在去年5月,中央全面深化改革领导小组通过了《个人收入和财产资讯系统建设总体方案》,旨在针对高收入者和高价房产持有者。

实际上,从2007年以来,中国先后完成了银行账户联网、婚姻登记联网、企业股权联网、不动产登记联网等等一系列财富透明化的动作。财产资讯联网,最大的作用不仅是了解每个人的财富情况,而是要以此精确到个人的每一笔资产来收税。

假如你是收房产税的人,为了多收税,你当然希望对于征税对象的信息了解越多越好。此外,作为收税人的你会希望一二线的房价下跌吗?答案当然是不希望,因为房产税是根据房产的评估价值来按比例收取的。房价越高,税收得越多。这或许是一二线城市房价未来不会下跌的另一层原因。

有句话说得好:人生不可避免的两件事情就是税收和死亡。房产税的征收增加了持有的成本,而即使房产持有人出售房产,他也不可能完全逃避税收。房产税的法则不适用时,个人所得税的条款又会追上来。例如,我们在2018年6月的“个税修正案”里,也找到了针对“财产租赁所得”和“财产转让所得”征税的条文。也就是说,房产持有者横竖都逃不过税收。房屋价值越高,缴税越多。就所得税草案的条款来看,最高一档的税率为45%。

看来,房产的目标过大,造成房产持有者“鸭梨山大”,而由于中国人实在是多年买房成瘾,一时半会儿可能大家还戒不掉房地产的药瘾。

根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)最近发布的数据显示,中国家庭的房产在总资产中的比例高达69%,而美国仅为36%。不少中外的分析家和舆论都认为,这个比例几乎是“自杀性”的。从长期来看,就算业主在生前以各种方法掩盖自己的真实财产状况,但在身故之后,房地产作为个人最重要的一笔遗产,也无可避免会最终浮出水面,被征收遗产税。假如遗产继承者无能力缴税,房产也有可能面临被银行收回拍卖的可能……

简言之,房产曾是中国家庭创造财富的利器,但未来很可能变成一颗财富的地雷。成也房产败也房产,这就是财富的辩证法。

中国楼市从十年前野蛮生长的“增量掠夺”,已经走到现在金字塔式的“存量博弈”,未来的发展路径,大致会走向以税费为手段的“定量调整”。全国的房地产信息的联网,就是在完成“定量”的动作,而“调整”的动作,则很可能会通过个税、遗产税和房产税来完成。这些未来的财富风险,你想好怎么应对了吗?

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