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                要穩住2020年樓市,融資政策先要“三思”  2019-11-25
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                    又是一年的尾牙時間,對于下一年的樓市,政府、企業、機構和百姓都會不例外地關注和關心。最近,多家券商發布了2020年房地產市場研報。他們預計2020年房地產行業政策大松較難,但小松可期,房地產政策從之前的“未松先緊”向“松緊對沖”過渡,總體行業環境邊際改善。

                    這個判斷也是11月20日央行公布5年期貸款市場報價利率(LPR)降為4.8%后,市場普遍的看法。從當前貨幣信號觀測,“降息”周期的大幕已經拉開。雖然此前的11月16日央行發布2019年第三季度貨幣政策執行報告,提及“按照‘因城施策’的基本原則,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。從央行的說法理解,房地產不作為短期刺激經濟的手段,但在貨幣端來看,也不等于在政策上繼續收緊,雖然沒有放開。對于貨幣部門而言,房地產不僅是國民經濟的重要支柱產業,還是一個牽動上下游產業廣泛的行業,包括貨幣在內的政策,既要防止房價的不斷攀升可能引發的系統性金融風險,也要顧及在防范金融系統性風險的基礎上不引發風險,即做好房地產調控與穩定發展的平衡關系,如果過度打壓房地產,由此所產生的風險,也是危險的事情。在融資上,對于房企違規行為的打擊完全正確,但其正常、合理的融資需求,也要予以考慮,企業的融資不僅僅關系到自身流動性,更關系到保證合適的行業投資水平。
                    從國家統計局的數據觀察,當前我國房地產業從投資開發、融資、拿地、開工及銷售整個產業鏈條均表現出下行趨勢,在某種程度上可以說行業的“拐點”出現前所未有的局面,嚴厲的融資和限購等政策在市場上,已經影響到了未來一段時期內的房地產供應。
                    另外,單就房地產投資而言,結構失衡的問題更是值得正視,區域房地產投資增速與人口情況是否匹配,不是一個可以忽視的問題。如從今年2月份一直持續到現在,西部地區房地產開發投資增速遠遠高于東部區域,反而從人口結構性來看,東部區域人口比例遠高于西部區域人口。一個存在過度投資可能供應過剩的風險,一個存在投資放緩可能供應不足形成房價上漲的壓力。
                    對于東部地區,尤其是一線城市和熱點城市,保持其房地產投資合理增長,才能緩解其房價上漲的壓力。對于房地產調控,應該清晰一個認識,調控不是壓制房地產市場的發展,而是使市場的發展相對可控、與整體經濟發展水平相適應、供給和需求相協調。

                    這就要求,融資政策需要考慮這種協調性發展。市場層面“一城一策”避免了調控的“一刀切”,這對于房地產融資也有借鑒意義,現在要避免的是,因為房地產融資過度嚴厲以及走向一刀切,而導致房企大面積陷入困境和破產,雖然市場淘汰是正常和必然的趨勢,但強壓的融資手段對因城施策以及穩定房地產市場,或許不是好消息,反而讓市場更加動蕩,這需要金融政策上的三思:思危,思變,思退。



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